Ako renovovať hotel bez straty príjmov: kompletný návod na prevádzku

Rekonštrukcia hotela je investícia, ktorej sa nemožno vyhnúť. Očakávania hostí rastú, online recenzie sú neúprosné a zastarané nehnuteľnosti strácajú svoju pozíciu na trhu. Najväčšie obavy majiteľa však nepredstavuje samotná renovácia, ale strata príjmov počas prác.

Otázka znie: Je možné zrekonštruovať časť hotela bez toho, aby sa musela zatvoriť celá prevádzka?
Odpoveď : áno. A my vám ukážeme, ako presne.

Prípadová štúdia: Best Western 4★ Vista Ostrava - 56 izieb za 3 mesiace

Výzva: Štvorhviezdičkový hotel Best Western v Ostrave v Českej republike potreboval modernizovať dve poschodia – spolu 56 izieb (28 izieb na každom poschodí). Zastaraný nábytok, opotrebovaný nábytok a koberce opotrebované rokmi používania. Hodnotenie hostí klesalo. Bolo potrebné prijať opatrenia.

Ale zavrieť celý hotel? Smiešne. Zvyšné poschodia boli v dobrom stave, hotel mal firemnú klientelu a nemohol si dovoliť prísť o peniaze.

Riešenie LIBRE GROUP:

Základné údaje o projekte:- Rozsah: komplexná rekonštrukcia 56 izieb na 2 poschodiach – 28 izieb na každom poschodí – Stratégia: uzavretie 2 poschodí súčasne, ostatné poschodia plne funkčné – Časový rámec: 3 mesiace od začiatku do konca – Riadenie: niekoľko špecializovaných tímov pracujúcich paralelne pod dohľadom LIBRE GROUP

Postup prác podľa harmonogramu:

1. Montáž dverí – výmena vchodových a kúpeľňových dverí

2. Koberce – demontáž starých, montáž nových

3. Nábytok – montáž kompletného vybavenia miestnosti

4. Dekorácie – textílie, osvetlenie, povrchové úpravy

Prečo práve táto objednávka? Pretože zabraňuje poškodeniu. Najprv dvere, potom podlahy, potom nábytok a nakoniec dekorácie. Logistika bez chaosu.

Výsledky projektu:

Prevádzkové:

– Ostatné poschodia hotela fungovali počas rekonštrukcie normálne.

– Hotel si zachoval väčšinu svojej prevádzkovej kapacity

– Čas dokončenia: presne 3 mesiace (bez oneskorenia)

– Plne v rámci rozpočtu

– 56 izieb: modernizované na štandardy Best Western 4★

Podnikanie:

– Hodnotenie na Booking.com: 7,4 → 8,6 (+1,2 bodu!)

– Investor veľmi spokojný – referenčný projekt

– Zvýšené ceny izieb – renovované poschodia za vyššiu cenu

– Hostia sa vracajú – nárast počtu vracajúcich sa zákazníkov

– Vyššia pozícia v miestnom rebríčku

Teraz vám ukážeme, ako sme to presne urobili.

Prečo to má zmysel: Čiastočná a kompletná renovácia

Nie každý hotel si vyžaduje renováciu všetkých izieb naraz. Niekedy je problém na niektorých poschodiach, ktoré sú viac využívané alebo boli zrekonštruované už dávnejšie.

Výhody čiastočnej rekonštrukcie (vybrané poschodia):

– Väčšinu príjmov si ponecháte (zvyšné poschodia sa používajú)

– V tom istom hoteli môžete porovnať stav „pred“ a „po“

– Postupné zlepšovanie štandardu

– Možnosť testovania riešenia pred prípadnou rekonštrukciou ďalších priestorov

– Nižší finanční riziko

Ak to má zmysel:

– Niektoré izby sú v horšom stave ako iné

– Pred zavedením nového dizajnu v celom hoteli ho chcete otestovať.

– Máte obmedzený rozpočet – robíte to postupne každé 1-2 roky

– Chcete minimalizovať vplyv na podnik

Stratégia: prečo 2 poschodia naraz?

Kľúčové rozhodnutia

V hoteli Best Western Ostrava sme mali na rekonštrukciu 56 izieb na dvoch poschodiach. Mohli sme mať:

– Možnosť A: Postupne po jednom poschodí (28 izieb → potom ďalších 28)

– Možnosť B: Obe poschodia naraz

Vybrali sme si možnosť B. Prečo?

1. Efektivita tímu Máme niekoľko špecializovaných tímov:

– Montéri dverí

– Podlahári

– Stolári (nábytok)

– Dekoratéri

Pri práci na dvoch poschodiach súčasne sa môžu tímy navzájom „predbiehať“:

– Tím A inštaluje dvere na 3. poschodí

– Tím B inštaluje dvere na 4. poschodí

– Tím C už zároveň kladie koberce na miesta, kde sú pripravené dvere.

2. Skrátenie času Paralelná práca = rýchlejšie dokončenie = rýchlejší návrat do plnej prevádzky

3. Ekonomika logistiky

– Materiály objednané pre 56 izieb naraz

– Mobilizácia jedného tímu

– Jedno obdobie „prerušenia“ namiesto dvoch

Implementácia: ako to vyzeralo v praxi

Príprava (4 týždne pred začiatkom)

Podrobný harmonogram:

Vytvorili sme týždenný plán:

– 1.-2. Týždeň:
Dvere (vchod + kúpeľňa)

– 2.-3. Týždeň:
Koberce (odstránenie starých + inštalácia nových)

– 4.-5. Týždeň:
Nábytok (postele, skrine, stoly, stoly)

– 6. Týždeň:
Dekorácie, textil, kontrola kvality


Tento plán bol nedotknuteľný. Každý tím poznal svoju úlohu.


Logistika:

– Nákladný výťah len pre stavebné čaty

– Samostatný vchod pre zamestnancov (bez kontaktu s hosťami)

– Materiály uložené pred hotelom

– Denný zber odpadu

– Zabezpečené schodiská

Mesiac 1-3: Implementácia

ZATVORENÉ: 2 poschodia (56 izieb)
Prevádzka: Ostatné poschodia hotela (v bežnej prevádzke)

Fáza 1: Dvere (1.-2. týždeň)

  • 3 montéri

  • Demontáž starých dverí

  • Montáž nových vstupných dverí do miestností

  • Montáž kúpeľňových dverí

  • Nastavenie, montáž, kontrola

  • Výsledok:56 súprav dverí

Fáza 2: Koberce (2.-3. týždeň)

  • 4 pracovníci na poschodie

  • Odstránenie starých kobercov

  • Príprava substrátu

  • Lepenie nových kobercov miestnosť po miestnosti

  • Výsledok:56 izieb s novými kobercami

Fáza 3: Nábytok (4.-5. týždeň)

  • 5 tesárov + 2 koordinátori

  • Demontáž starého nábytku

  • Instalace nových postelí, skříní a psacích stolů

  • Kúpeľňový nábytok

  • Výsledok:56 zariadených izieb

Fáza 4: Dekorácia (6. týždeň)

  • Dekoratéri + textil LIBRE

  • Inštalácia osvetlenia

  • Záclony a závesy (výrobca LIBRE)

  • Posteľné tienidlá, vankúše, prehozy

  • Príslušenstvo

  • Kontrola kvality

  • Výsledok: 56 pripravených izieb

Paralelná práca – tajomstvo rýchlosti

Štandardný prístup (lineárny):

– Poschodie 3: dvere → koberce → nábytok → dekorácie

– Potom poschodie 4: dvere → koberce → nábytok → dekorácie

– Čas: ~12 týždňov

Prístup k LIBRE GROUP (paralelne):

– Súčasne:
– 3. poschodie, miestnosti 301-310: inštalácia dverí

– 4. poschodie, miestnosti 401-410: montáž dverí

Potom:

– 3. poschodie, miestnosti 301-310: koberce

– 4. poschodie, miestnosti 401-410: koberce

– A tak ďalej…

– Čas: ~6-7 týždňov

Rozdiel:Takmer 50% úspora času!

Riadenie projektu: koordinátor na mieste

Každý deň:
– 7:30
– Brífing s tímami, investor dostáva týždenné informácie o priebehu investície, a to na jednom mieste, ku ktorému má prístup kedykoľvek chce a môže sledovať, čo sa s investíciou deje.


Nie je to mágia, ale skúsenosť.

Riadenie hluku a hostí

Hluk pod kontrolou

Pracovný čas: 

– Tiché hodiny: 22:00
– 7:00 (bez výnimky) 

– Hlučná práca: 10:00 – 16:00 

– Víkendy: len tichá práca 

– Nedeľa: žiadna práca

Technické opatrenia:
– Zvukotesné rohože
– Gumové vozíky
– Odvoz sutiny vo vreciach (nie v korytách)
– Uzavreté schodiská

Účinok: Sťažnosti na hluk boli minimálne. Hostia na iných poschodiach sa o rekonštrukcii často vôbec nezmieňovali.

Komunikácia s hosťami

Pred rezerváciou (Booking.com, webová stránka): „Niektoré izby sa renovujú (marec – máj 2024). Ostatné poschodia fungujú normálne. Zaručujeme pohodlný pobyt.“


7 dní pred príchodom (e-mail): „Dobrý deň. Upozorňujeme, že na vybraných poschodiach práve prebieha rekonštrukcia. Vaša izba sa nachádza na služobnom poschodí a žiadne stavebné práce neprebiehajú. Všetky služby sú k dispozícii ako zvyčajne.“


Po príchode: recepcia bola aktívna pri poskytovaní informácií a mala právomoc riešiť akékoľvek problémy.


Po odchode:E-mail s poďakovaním a pozvaním na ďalší pobyt.



Riadenie príjmov

Cenová stratégia

Ceny sme neznížili. Práve naopak:

Prístup s pridanou hodnotou:
– Bezplatné raňajky pre hostí na prevádzkových poschodiach
– Neskoré odhlásenie
– Bezplatné parkovanie

Po renovácii:
– Renovované poschodia: vyššia cena (príplatok za „nové izby“)
– Ostatné poschodia: štandardná cena

Výsledok: majiteľ zvýšil ceny v renovovaných poschodiach. Hostia akceptujú vyššiu cenu, keď vidia kvalitu.

Podnikové skupiny

  • E-mail pred 2 mesiacmi: informácie o rekonštrukcii

  • Garantované izby na operačných poschodiach

  • Možnosť zmeny termínu alebo aktualizácie po dokončení

Výsledok: všetky zmluvy boli dodržané.



Výsledky: čo sme dosiahli

Recenzie Booking.com: kľúčový ukazovateľ

Pred rekonštrukciou: 7,4
Po rekonštrukcii: 8,6
Rast: +1,2 bodu

Ide o obrovský rozdiel, ktorý znamená:
– Vyššie umiestnenie vo výsledkoch vyhľadávania
– Viac kliknutí a rezervácií
– Vyššie konverzie (hostia si s väčšou pravdepodobnosťou rezervujú hotel 8,6 oproti 7,4)
– Možnosť konkurovať drahším ubytovacím zariadeniam

Spokojnosť investorov

  • Projekt načas (3 mesiace)

  • Rozpočet splnený

  • Investor je veľmi spokojný

  • Odporúča LIBRE GROUP ostatným majiteľom

  • Referenčný projekt

Obchodné účinky

  • Zvýšenie cien izieb na zrekonštruovaných poschodiach

  • Návraty hostí – zvýšená lojalita

  • Lepšie recenzie vyzdvihujú „moderné, čisté izby“

  • Pozitívne ústne odporúčanie

Komentáre hostí (po rekonštrukcii)

„Zrekonstruované pokoje vypadají fantasticky – moderní, čisté, pohodlné!“

„Oplatilo sa vrátiť – rozdiel vidíte okamžite.“

„Veľká hodnota za peniaze po modernizácii“



Pozrite si rekonštrukciu v akcii

Chcete vidieť, ako vyzeral projekt Best Western Vista Ostrava? Pripravili sme pre vás videoreportáž, ktorá zachytáva celý proces – od prvého dňa až po konečný výsledok.

Vo videu uvidíte:
– Postup prác krok za krokom
– Práca našich tímov v akcii
– Porovnanie pred a po
– Komentár investora
– Konečný efekt zrekonštruovaných miestností



Prečo LIBRE GROUP

Komplexné služby

Pod jednou strechou:
– Návrh interiéru
– Vedenie stavby
– Dodávky všetkého potrebného (nábytok, osvetlenie)
– Textilná výroba (záclony, prehozy, čalúnenie)
– Vlastná továreň!
– Koordinácia všetkých tímov


Jedna spoločnosť = jeden kontakt = žiadne konflikty


Skúsenosti

  • Desiatky projektov v Poľsku, Českej republike, na Slovensku, v Maďarsku a Rakúsku

  • Spolupráca s medzinárodnými reťazcami (Best Western, Accor, IHG)

  • Špecializácia na prevádzkové renovácie (hotel je v prevádzke aj počas prác)

Osvedčené postupy

  • Podrobné rozvrhy (týždeň po týždni)

  • Súbežná práca viacerých tímov

  • Denné monitorovanie a podávanie správ

  • Dodržiavanie termínov a rozpočtov

Kvalita

  • Certifikáty EÚ

  • Záruky za vykonanú prácu

  • Vlastná textilná výroba = kontrola kvality

  • Portfólio k dispozícii na prezeranie



Kontrolný zoznam: ako začať projekt

3 mesiace pred

  • Určenie rozsahu (ktoré poschodia/miestnosti je potrebné renovovať)

  • Vyberte si dodávateľa so skúsenosťami v hotelovej prevádzke

  • Vytvorenie podrobného plánu

  • Príprava komunikácie (e-mail, webová stránka, online komunikácia)

  • Informovanie značky (franšíza) – súhlas s PIP

Pred 1 mesiacom

  • Školenie zamestnancov

  • Aktualizácia webových stránok a online prenosov (OTA)

  • Odosielanie rezervačných e-mailov hosťom

  • Zabezpečenie logistiky (výťahy, vchody, skladovanie)

  • Naplánujte si týždenné stretnutia so svojím dodávateľom

Počas rekonštrukcie

  • Denný brífing s tímami (7:30)

  • Kontrola pokroku (2-krát denne)

  • Monitorovanie online recenzií

  • Týždenné správy

  • Fotodokumentácia (marketing!)

Po dokončení

  • Fotografovanie zrekonštruovaných izieb

  • Aktualizácia všetkých fotografií (OTA, webové stránky)

  • Kampaň „Pozrite si nové izby“

  • Analýza výsledkov (hodnotenie, rezervácia)

  • Dokumentácia prípadovej štúdie



Zhrnutie: Kľúčové zistenia

Hotel Best Western Vista Ostrava dokázal, že je možné zrekonštruovať časť hotela bez toho, aby sa musel zatvoriť celý objekt, a dosiahnuť vynikajúce výsledky.


Čo sa podarilo:
1. Podrobný plán bez improvizácie
2. stratégia 2 poschodí súčasne – maximálna účinnosť
3. Poradie: dvere → koberce → nábytok → dekorácie
4. Paralelná tímová práca – rýchlosť implementácie
5. Transparentná komunikácia s hosťami
6. Jeden koordinátor LIBRE GROUP


Výsledky:
– 3 mesiace realizácie (podľa plánu)
– Hotel bol otvorený po celý čas (zvyšné poschodia otvorené)
– Hodnotenie na Booking.com: 7,4 → 8,6
– Zvýšené ceny izieb
– Hostia sa vracajú
– Investor veľmi spokojný
– Žiadne meškanie, rozpočet dodržaný


Nemusíte zavírat celý hotel, abyste ho zrekonstruovali. Stačí vědět jak.



O skupine LIBRE

Špecialisti na komplexné rekonštrukcie hotelov v strednej Európe. Od návrhu až po realizáciu – všetko pod jednou strechou.

Pôsobíme na:
– Poľsko
– Česká republika
– Slovensko
– Maďarsko
– Rakúsko

Ponúkame:
– Návrh interiéru a projektový manažment
– Stavebný manažment
– Nákup FF&E
– Hotelový textil (vlastná výroba – záclony, prehozy, čalúnenie)
– Riešenia na kľúč

Prečo práve my:
– Skúsenosti so spoločnosťami Best Western, Accor, IHG
– Projekty vo viac ako 5 krajinách
– Špecializujeme sa na rekonštrukcie bez nutnosti zatvárania podnikov
– Vlastná textilná továreň
– Jeden kontaktný bod
– Dodržiavame termíny a rozpočty


Náš postup:
1. Bezplatný audit a cenová ponuka
2. Podrobný návrh a harmonogram
3. Plne koordinovaná implementácia
4. Prevzatie a záruka



Dohodnite si stretnutie na bezplatnej konzultácii
astiahnite si kontrolný zoznam, ktorýzvýši
ADR / ROI vo vašom hoteli.